Untuk konsep hotel diarahkan kepada memfungsikan sebagai hotel, yakni unit kamar hotel dapat disewa kepada pihak lain dan dikelola dengan manajemen perhotelan oleh pihak pengelola kondotel. Para pemilik tidak bertempat tinggal di kondotel, mereka hanya diberikan hak untuk memanfaatkan unit kamar untuk waktu-waktu sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan sebelumnya. Secara umum mereka akan mendapatkan pendapatan dari pengelolaan hotel tersebut, ada hasil atau profit yang diberikan dari pihak pengelola kondotel. Bagaimana perhitungan hasil atau profit dituangkan dalam sebuah perjanjian yang secara khusus juga memuat hak dan kewajiban antara pemilik dengan pengelola.
Tidak difungsikannya kondotel sebagai tempat tinggal “hunian” menyimpang dari konsep rumah susun dan sering menjadi permasalahan. UU Rusun tidak mengatur adanya fungsi bukan hunian yang berdiri sendiri. UU Rusun secara tegas hanya membagi dua fungsi rumah susun yakni “hunian dan campuran” (Pasal 50 UU 20/11 Rusun). Rumus Pasal tersebut tersebut dimaknai secara tegas bahwa fungsi hunian merupakan fungsi yang melekat (harus ada) pada setiap rumah susun. Walaupun pada rumah susun dapat saja terdapat fungsi bukan hunian tapi fungsi hunian selalu harus ada pada setiap rumah susun. Makna filosofi rumah sebagai tempat tinggal, tempat seseorang membentuk ikatan keluarga, menjadi latarbelakang adanya ketentuan ini.
Adanya perbedaan pemanfaatan tersebut, setidaknya menghadirkan tiga permasalahan turunan dari kondotel. Pertama, terjadi perbedaan antara fungsi yang tercatat dalam syarat administrasi dengan implementasinya. Salah satu syarat administrasi dalam pembangunan rumah susun adanya izin rencana fungsi dan pemanfaatan (Pasal 29 ayat (2) UU Rusun).
Ketentuan ini kemudian dalam Undang-Undang 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja diubah menjadi perizinan berusaha. Pada izin rencana fungsi dan pemanfaatan ini tercantum fungsi rumah susun hunian atau campuran. Izin ini ditindaklanjuti dengan pengesahan pertelaan dan kemudian akta pemisahan, yang di keduanya juga dicantumkan fungsi rumah susun. Mengingat UU Rusun, tidak mengenal fungsi bukan hunian, maka pada Kondotel biasanya perizinan tersebut dicatat sebagai fungsi campuran, padahal sama sekali tidak terdapat fungsi hunian di dalamnya, tampak terjadi “penyelundupan hukum”.
Kedua, terhadap pengelolaan yang terkait dengan PPPSRS. Dalam rumah susun terdapat perhimpunan para pemilik dan penghuni yang disebut dengan PPPSRS. Perhimpunan tersebut berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan (Pasal 75 ayat (3) UU Rusun). Untuk melakukan pengelolaan tersebut, PPPSRS dapat menunjuk atau membentuk pengelola (Pasal 75 ayat (3) UU Rusun). Dalam kondotel pengelolaan tidak dilakukan oleh pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS akan tetap pemilik berdasarkan perjajian yang dilakukan pada saat jual beli, menyerahkan pengelolaan kepada pengelola tertentu, yang biasanya memilki hubungan dengan pelaku pembangunan.
Ketiga, terhadap pembentukan PPPSRS. Pembentukan PPPSRS memang merupakan kewajiban pemilik (Pasal 74 ayat (1) UU Rusun). Pemilik yang dapat menjadi pengurus PPPSRS harus berdomisili di rumah susun, artinya harus bertempat tinggal (Pasal 21 Permen 14 tahun 201 tentang PPPSRS). Mengingat kondotel tidak berfungsi sebagai hunian maka tidak terdapat pemilik yang bertempat tinggal. Hal ini akan menjadi kendala dalam pembentukan PPPSRS. Jika PPPSRS tidak terbentuk maka akan berimplikasi dalam pengelolaan rumah susun. Perlu ditekankan bahwa PPPSRS tidak hanya memiliki bertanggungjawab terhadap pengelolaan tapi juga terhadap penghunian dan kepemilikan. Selain itu, dalam hal peningkatan kualitas harus dilakukan melalui PPPSRS (Pasal 65 ayat (1) huruf a UU Rusun)
Perlu Direnung Kembali
Jika melihat pada kenyataan sejarah, sebelum lahirnya UU Rusun, rumah susun tidak hanya difungsikan sebagai hunian akan tetapi juga dapat difungsikan sebagai bukan hunian. Setidaknya hal ini dinyatakan dalam penjelasan Pasal 1 angka 1 dan penjelasan umum Undang-Undang rumah susun yang lama yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dalam penjelasan Pasal 1 angka 1 dirumuskan “...yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan”, dengan rumusan yang sama dalam penjelasan umum dirumuskan “...pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung ber tingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian...”