Pendahuluan

Antara 2018 dan 2020, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Kementerian”) mencatat 8.625 sengketa tanah di Indonesia.[1] Sengketa-sengketa ini sering kali berkaitan dengan pengalihan hak atas tanah secara tidak sah. Sesuai Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Peraturan 24/1997”), peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng, dan perbuatan hukum lainnya yang berkaitan dengan peralihan hak (kecuali lelang) hanya dapat didaftarkan jika pengalihan tersebut dibuktikan melalui akta-akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (“PPAT”) yang berwenang  sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.[2] Namun, dalam hal ini, penting untuk dicatat bahwa Putusan Mahkamah Agung tentang Peninjauan Kembali No. 78 PK/PDT/1984 (“Putusan 78/1984”) memutuskan bahwa suatu akta notaris yang pada pokoknya dibuat untuk “perjanjian pinjam meminjam uang dengan agunan tanah/rumah” tetapi digolongkan sebagai perjanjian jual beli tanah dengan hak untuk membeli kembali (koop en verkoop met recht van wederinkoop) dan yang diikuti dengan pembuatan “surat kuasa mutlak” (onherroepelijk volmacht) yang akan digunakan untuk mengalihkan hak atas tanah dari debitur yang bersangkutan kepada kreditur dianggap sebagai “perjanjian semu/perjanjian pura-pura”, karena perjanjian tersebut seharusnya diklasifikasikan sebagai "perjanjian yang dijamin dengan hutang".[3]