Pemerintah telah menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 14 tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“Peraturan 2016”) dalam rangka menetapkan pedoman perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan pengendalian perumahan dan kawasan permukiman yang meliputi bidang-bidang berikut:[1]
a. Keterpaduan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
b. Pemeliharaan dan perbaikan;
c. Pencegahan dan peningkatan kualitas perumahan dan permukiman kumuh; dan
d. Konsolidasi tanah.
Dikarenakan luasnya cakupan Peraturan 2016, edisi Indonesian Legal Brief kali ini hanya akan membahas bidang yang berkaitan dengan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
Sebelumnya, permasalahan yang sama diatur dalam peraturan-peraturan berikut (secara bersama-sama disebut sebagai “Peraturan Terdahulu”);
a. Peraturan Pemerintah No. 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik (“Peraturan Pemerintah 44/1994”); dan
b. Peraturan Pemerintah No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri.
Peraturan 2016 ditujukan untuk pengembang, pemilik, dan/atau penyewa perumahan.
Perumahan
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari kawasan permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum.[2] Rumah dibedakan menurut jenis dan bentuknya. Jenis rumah antara lain: 1) Rumah komersial; 2) Rumah umum; 3) Rumah Khusus; dan 4) Rumah negara. Bentuk rumah meliputi: 1) Rumah tunggal); 2) Rumah deret; dan 3) Rumah susun.[3]
Perencanaan Perumahan
Perencanaan perumahan disusun untuk memenuhi kebutuhan perumahan rakyat sebagaimana tercantum dalam Dokumen Rencana Pembangunan yang ditetapkan oleh walikota/bupati dan/atau gubernur.[4] Terdapat dua bidang utama yang berkaitan dengan perencanaan perumahan sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan 2016, yaitu: a) Perencanaan perumahan untuk rumah sederhana, rumah menengah, dan/atau rumah mewah; dan b) Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum kawasan perkotaan atau perdesaan.[5]
Bidang yang tercantum dalam huruf (a) di atas melibatkan sejumlah dokumen berikut: 1) Gambar rencana dan rancangan yang berkaitan dengan arsitektur, struktur rumah dan utilitas; dan 2) Spesifikasi teknis terkait kompleksitas struktur. Dokumen-dokumen ini bersifat wajib dan harus dilampirkan saat mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan.[6]
Sedangkan perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang tercantum dalam huruf (b) di atas, meliputi: 1) Rencana penyediaan kaveling tanah untuk perumahan; dan 2) Rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Perencanaan hal-hal di atas yang telah memenuhi persyaratan wajib mendapat pengesahan dari pemerintah daerah yang berwenang.[7]
Seluruh tindakan perencanaan yang dikemukakan di atas hanya dapat dilaksanakan oleh pihak kompeten yang telah mendapatkan sertifikasi dari lembaga berwenang serta memenuhi setiap persyaratan teknis, administratif, tata ruang dan ekologis yang ada.[8]
Pembangunan Perumahan
Pembangunan perumahan meliputi pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum dan/atau peningkatan kualitas perumahan untuk rumah tinggal dan/atau rumah deret.[9] Rumah yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan kepada pihak lain, dengan syarat:[10]
a. Keterbangunan rumah paling sedikit 20%; dan
b. Terdapat kepastian tentang hal-hal berikut: 1) Status pemilikan tanah; 2) Hal yang diperjanjikan; 3) Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; dan 4) Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
Patut dicatat bahwa pengembang dilarang melakukan serah terima rumah tunggal/deret kepada pembeli dan/atau menarik dana lebih dari 80% sebelum memenuhi persyaratan yang dikemukakan di atas.[11]
Selain itu, prasarana, sarana, dan utilitas umum harus diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota setempat setelah masa pemeliharaan dan perawatannya berakhir. Namun, penyerahan tersebut dapat dilakukan secara bertahap.[12]
Pemanfaatan Perumahan
Perumahan dapat dimanfaatkan sebagai kegiatan usaha atau sewa-menyewa secara terbatas, sepanjang tidak mengganggu fungsi utamanya sebagai hunian.[13] Setiap orang atau badan hukum dapat menghuni rumah dengan cara hak milik, sewa-menyewa dan/atau bukan sewa-menyewa. Penghunian rumah dengan cara sewa-menyewa atau bukan sewa-menyewa hanya sah apabila mendapat persetujuan dari pemilik rumah dan dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Perjanjian tertulis tersebut harus mencantumkan hak dan kewajiban para pihak, jangka waktu sewa dan besarnya harga sewa, serta kondisi force majeure. Patut dicatat bahwa rumah yang sedang dalam sengketa tidak dapat disewakan.[14]
Patut dicatat juga bahwa harga sewa bagi rumah sewa yang pembangunannya memperoleh kemudahan dari pemerintah daerah setempat dengan tetap memperhatikan spesifikasi rumah, lokasi dan kelangsungan usaha atau kegiatan sewa-menyewa rumah.[15]
Sebelumnya, Peraturan Pemerintah 44/1994 menetapkan lebih banyak ketentuan mengenai penghunian rumah dengan cara sewa-menyewa atau bukan sewa-menyewa. Contohnya, suatu pihak dapat menyewakan rumah yang dibangun di atas tanah milik pihak lain, sepanjang si pemberi sewa telah mendapatkan persetujuan dari pemilik tanah dan masa sewa yang diberikan tidak melampaui masa pemanfaatan tanah.[16]
Namun, Peraturan 2016 menyatakan bahwa pengaturan lebih lanjut yang terperinci semacam itu akan dimuat dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.[17]
Pengendalian Perumahan
Pengendalian perumahan merupakan tindakan-tindakan yang diambil pemerintah untuk mewujudkan tertib penyelenggaraan perumahan pada tahap perencanaan, pembangunan dan pemanfaatan. Hal ini dilakukan dengan cara berikut: proses perizinan, penertiban, penataan. Tindakan yang dilakukan dalam tiap-tiap tahap berbeda-beda. Contohnya, perizinan dalam tahap perencanaan merujuk pada pemberian izin yang efektif dan efisien sesuai dengan sertifikat laik fungsi yang dimiliki.[18]
Penyediaan Perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Salah satu isu penting yang berkaitan dengan perumahan adalah kewajiban pemerintah untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan membantu masyarakat tersebut membangun dan/atau memiliki rumah. Kemudahan dan/atau bantuan perumahan kepada MBR dapat berupa:[19]
a. Subsidi perolehan rumah;
b. Stimulant rumah swadaya;
c. Insentif perpajakan;
d. Kemudahan perizinan;
e. Asuransi dan penjaminan;
f. Penyediaan tanah;
g. Sertifikasi tanah; dan/atau
h. Pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum.
Kemudahan dan/atau bantuan perumahan juga dapat diberikan dalam bentuk dana untuk bahan bangunan ruman dan/atau prasarana, sarana, dan utilitas umum. Seluruh kemudahan dan/atau bantuan tersebut dapat diperoleh dari badan hukum melalui tanggung jawab sosial perusahaan (corporate social responsibility).[20]
Akan tetapi, patut dicatat bahwa pemilik rumah yang dibangun dengan kemudahan dan/atau bantuan dari pemerintah hanya dapat mengalihkan kepemilikan rumah tersebut kepada pihak lain dalam hal:[21]
a. Pewarisan;
b. Penghunian setelah jangka waktu paling sedikit lima tahun; dan/atau
c. Pindah tempat tinggal karena tingkat sosial ekonomi yang lebih baik.
Peraturan 2016 mencabut dan menggantikan Peraturan Terdahulu.
Peraturan 2016 berlaku sejak tanggal 27 Mei 2016.CD ......
Subscribe to read more legal analysis.
Hukumonline Pro Intelligence
Platform AI hukum terpercaya sebagai solusi komprehensif riset Anda
*Syarat dan ketentuan berlaku
Ada Pertanyaan? Hubungi Kami 
Professional Solutions
University Solutions
Pro
My Workspace
Pro AI
Terfavorit
Allex QnA
Pro Compliance
